Кто виноват?
Нынче не принято слушать аргументы управляющих компаний — это как бы дурной тон. Ну, так сложилось: это они виноваты, что мы живем в убитом жилье, они воруют, они наживаются, они… Нам всем заморочили голову. Потому что изначально именно государство не провело капитальные ремонты многоквартирных домов за свой счет перед приватизацией, именно государство расписалось в собственном бессилии и теперь на эти капремонты собирает с нас же деньги, именно власть скинула проблемы МКД на управляющие организации — не важно, как они называются: ТСЖ, ООО или УК. И создала такие условия, что ни одна УК априори не может быть хорошей — ни частная, ни муниципальная, ни региональная, потому что условия их работы просты до примитива: они выполняют требования жильцов ровно на ту сумму, которую сами жильцы и собрали. Бюджеты всех уровней — в сторонке, а их распределители наблюдают за битвой между населением и УК, крича, по пословице: держи вора! Вместо того чтобы как-то субсидировать эти работы в рамках целевых программ. Не случайно все проекты по созданию обслуживающей организации, которая стала бы примером для всех, оказались прожектами.
В Орле пару недель назад депутаты горсовета услышали предложение исполнительной власти города и приняли решение об увеличении тарифа на содержание и текущий ремонт жилья на 15%. Надо заметить, что тариф этот последний раз повышался в ноябре 2013 года, притом что цены выросли за это время в среднем на 35,13%. «Социальный подход» в решении проблемы обеспечивал орловцам самый низкий тариф в ЦФО — к примеру, он был меньше брянского на 68,8%, курского — на 13,1%, ивановского — на 57,4%, белгородского — на 24,1%. Однако такой подход — палка о двух концах: платим меньше, цены выше, УК делает еще меньше, чем делала три с половиной года назад. Тем не менее профсоюзы выступили против повышения тарифа, облсовет пообещал «разобраться» с городскими депутатами. При этом никто не говорит, а где же взять эти самые деньги на нормальное содержание и текущий ремонт многоквартирных домов.
Арифметика тарифа
Что такое 15 процентов? Это много или мало? С учетом того, что поначалу городские чиновники просили повысить тариф на 35%, — вроде мало. Но тогда отчего возмущение?
Чтобы понять, куда и на что уходят деньги собственников жилья по строке, ставшей яблоком раздора, я нарушила современные «правила приличия» и обратилась к директору УК Советского района Наталье Мазуркевич. Эта организация обслуживает 143 многоквартирных дома в центре Орла.
— В большинстве случаев люди, увидев какие-то большие суммы в платежке, полагают, что все они идут на содержание и текущий ремонт общедомового имущества. Это заблуждение. Возьмем, к примеру, пятиэтажный дом без горячей воды. Старый тариф от 2013 года — 7 руб. 99 коп. Умножаем его на площадь квартиры. Есть однушки, есть трешки, так что получаем плату от 380 до 456 руб. с квартиры в месяц. В год — в среднем порядка 5 тыс. руб. Если бы вы жили в частном доме и тратили на содержание и текущий ремонт этого дома всего 5 тыс. руб., вы были бы, полагаю, просто счастливы. Но тут другая картина. Может быть, оттого, что собственники многоквартирного дома до сих пор так и не воспринимают эти дома как свои…
Между тем МКД — это сооружение, конструктивные особенности которого предусматривают очень многое. В частном доме вы имеете право не осматривать ежегодно свою кровлю и не готовить дом к отопительному сезону. А в многоквартирном — масса обязательных работ, которые управляющая организация не может не провести — подсудное дело. Так вот тариф на содержание и ремонт жилья подразумевает очень много видов работ — от обслуживания кровли до уборки дворовой территории и вывоза мусора. Если рассматривать пятиэтажку, то из 7,99 руб. 2 руб. идет на текущий ремонт всех инженерных коммуникаций. В 2013 году при выполнении текущего ремонта приблизительно около 40% полученных от населения средств по этой строчке уходило на материалы. Теперь же, когда стоимость материалов на все виды работ — кровельные, масляные, инженерных систем — значительно повысилась (вы это видите), зайдя в любой магазин, мы вынуждены тратить от 50 до 75% стоимости тарифа только на материалы. Особенно сейчас, в рамках подготовки к отопительному сезону, когда массово меняются задвижки, опорная арматура, трубы, изоляция. А это значит что? Что мы вынуждены уменьшать объем работ, хотя делать этого никак нельзя — дома, к сожалению, не молодеют, а стареют с каждым годом.
Все остальные денежные средства — порядка 6 руб. с квадратного метра жилья — тратятся на содержание. Надо понимать, что подразумевается под содержанием общего имущества. Это не ремонт подъездов и не замена дверей. Прежде всего это технические осмотры. Согласно Постановлению №170 Правительства РФ, управляющая компания обязана проводить два осмотра в год (мы их называем осенними и весенними) общего состояния многоквартирного дома, начиная с кровли и заканчивая инженерными коммуникациями в подвале, после чего, собственно, и планируются необходимые работы на каждом доме. Также в «содержание» входит вывоз мусора, осмотр вентиляционно-газовых систем, уборка дворовой территории, завоз песка, работа по электрике, подготовка домов к отопительному сезону, ремонт детского оборудования, если таковое имеется.
Тариф повысился на 15 процентов — сколько это в рублях? Если мы возьмем нашу пятиэтажную хрущевку, то плата повысится примерно на 1 руб. 20 коп. Но это, к сожалению, не даст того эффекта, который хотелось бы видеть в многоквартирных домах. За время, прошедшее с 2013 года, жилищное законодательство стало масштабнее, и с управляющих компаний стали требовать все большие объемы работ и выполнение еще большего круга обязанностей. В последний год, к примеру, очень актуальным стал вопрос по диагностике газового оборудования — дома-то по всей стране взрываются. Жилищным кодексом предусмотрено, что в домах старше 35 лет УК должны производить диагностику газового оборудования. В старом тарифе денежные средства на это не были заложены. И это неправильно, поскольку, как показала практика, и при проведении капитального ремонта дома данный вид работ не заложен в сметах Фонда капитального ремонта. Получается, что газовое оборудование, контроль за ним просто выпадают из поля зрения всех, а это ведь безопасность.
В новом тарифе деньги на это предусмотрены. Так что какая-то часть из 1,2 руб. пойдет на обеспечение безопасности собственников жилья. Часть средств пойдет на оплату затрат по информатизации населения в рамках программы ГИС — ЖКХ, которую пока никто не отменил, часть — на повышение зарплаты. Да, зарплаты. А как вы хотите? Мы нашим дворникам и сантехникам и так платим минималку. Разве они не заслуживают хотя бы того же повышения, которое за 3,5 года получили пенсионеры, бюджетники? Их труд очень тяжел. К тому же им тоже надо платить за воду, за отопление, электроэнергию, которые увеличились далеко не на 15 процентов.
А еще надо сделать скидку на то, что мы с вами считали доходы исходя из стопроцентной оплаты коммунальных услуг собственниками жилья. Но такого нет ни на одном доме. Анализ показывает, что средние сборы составляют до 80 процентов. А если мы недобрали деньги — значит, что-то не сможем выполнить. Хотя, заключая те же договоры со сторонними организациями, например по вывозу мусора, это никак не оговаривается — никого не интересует, собрали мы все денежные средства с собственников или только половину. Расчет ведется по полной программе, без всяких скидок.
Наша задача на сегодня — продержаться, поддержать многоквартирные дома, обеспечить более-менее надлежащее состояние. И дойти до капремонта, который, надеемся, будет сделан качественно, что позволит нам как управляющей организации содержать общедомовое имущество в более качественном состоянии и какое-то время, может быть, не тратиться на текущий ремонт, чтобы поднакопить средства на счете МКД.
Вместо послесловия
Вот и вся арифметика, проблема налицо. Дома в том виде, каким их «подарило» государство жильцам, невозможно содержать в надлежащем состоянии за те средства, которые платят собственники. По крайней мере в Орле, где плата за содержание жилья одна из самых низких в Черноземье, а цены на те же стройматериалы — как в среднем по стране. Даже с учетом 15-процентного повышения тарифа. Другой вопрос — почему власть не помогает решить эту проблему? Впрочем, если говорить об орловской, то тут все понятно: по итогам прошлого года городской бюджет исполнен лишь на 92,1% по доходам и на 91,7% по расходам. Дефицит превысил установленные Бюджетным кодексом ограничения. Объем муниципального долга на конец года составил более 1,3 млрд руб., увеличившись по сравнению с долгом 2015 года на 19,7%. Кредитов уже набрали столько, что лишь на погашение долгов ушло в прошлом году более 1,16 млрд руб. — это при том, что вся доходная часть городского бюджета составляет чуть более 5,78 млрд.
Такие вот страдания…
