Как не ошибиться в выборе оценщика своей квартиры? Где найти толкового кадастрового инженера, который без ошибок произведет межевание земли, подготовит документы для регистрации права на недвижимость? Кто сможет качественно подготовить документы по перепланировке квартиры, за которую не придется отвечать перед соседями и правоохранительными органами? На эти и многие другие вопросы «МК Черноземье» отвечает гость редакции — главный инженер государственного унитарного предприятия Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» (далее — БТИ) Галина Безбатько.
В ногу со временем
— Галина Николаевна, наверное, каждый взрослый человек хоть раз в жизни обращался в вашу организацию — за техпаспортом своего жилища. Это до сих пор главная работа БТИ?
— Нашу службу, конечно же, знают. Техническая инвентаризация в области проводится с1946 года. Технический паспорт до сих пор востребован как документ для многих юридически значимых действий с недвижимостью: ипотечных сделок купли-продажи, согласования перепланировок, реконструкции, выделения доли в натуре или разделе объекта недвижимости, хозяйственных и других целей.
Мы живем в ногу со временем, расширяем сферы своей деятельности, модернизируем предприятие и предоставляем самые различные сервисы, так или иначе связанные с имуществом и землей. Наши специалисты работают по самым разным направлениям. Это и рыночная оценка имущества, и риэлторская, кадастровая деятельность, геодезические и землеустроительные работы, подготовка проектов перепланировок, различные экспертизы по заявлениям граждан и запросам судов. Широко востребована так называемая услуга «одного окна», юридическое сопровождение сделок. Мы оказываем эти услуги в любом регионе, а не только в Орловской, Брянской, Московской областях, где есть наши филиалы.
— У вас большой коллектив?
— Более 250 человек — мощный коллектив профессионалов. В 2014 г. объем работ превысил 164 млн. рублей при том, что почти треть всего объема выполнена по установленным в области минимальным тарифам.
Мы провели большую работу по внедрению базовых спутниковых референцных станций на территории области и продолжим ее в 2015 году. Это позволяет уже сейчас быстро и качественно выполнять кадастровые работы. В целом оснащение предприятия сейчас таково, что мы можем выполнить заказ любой сложности.
Именно наше предприятие приложило значительные усилия для становления института кадастровых инженеров Орловской области, обеспечив подготовку класса для проведения квалификационных экзаменов в режиме онлайн.
Новая профессия
— Кто такие кадастровые инженеры?
— Кадастровый инженер — это квалификация, и она появилась не так давно — в 2007 году с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». К сожалению, ни один вуз не готовит таких специалистов, хотя потребность есть. Законодатель пошел на своеобразный эксперимент и определил, что кадастровым инженером может стать любой желающий, имеющий высшее образование и сдавший квалификационный экзамен. Однако практика показывает, что для этой работы мало иметь просто высшее образование, оно должно быть высшее профессиональное, и, конечно, обязателен опыт работ в сфере недвижимости, землеустройства. В противном случае допускается много ошибок, а это влечет за собой серьезную ответственность. При нарушении законодательства и наличии кадастровых ошибок в деятельности кадастрового инженера квалификационная комиссия вправе принять решение об аннулировании аттестата. И процесс лишения аттестатов уже начался, в том числе и в нашей области. 24 кадастровых инженера лишились аттестатов, многие — так и не приступив к активной кадастровой деятельности.
— Исходя из того, что на Орловщине в реестре всего около двухсот кадастровых инженеров, это большая цифра. Почему так много допускается ошибок?
— Дело в том, что, что кадастровый инженер в идеале — это сразу несколько профессий: землеустроитель, строитель, юрист, геодезист. Редкое сочетание, согласитесь. Сдать экзамен — это одно, а профессионально выполнить работу — совсем другое. Неслучайно аттестатов чаще всего лишаются именно новички, пришедшие в новый бизнес из других сфер. В этом смысле в нашем БТИ таких провалов, конечно же, нет и быть не может, поскольку все наши кадастровые инженеры, а их 61, имеют солидный опыт, исходя из колоссальной практики, и хорошую репутацию.
— А что, собственно, делает кадастровый инженер?
— Его работа связана с подготовкой документов для государственного кадастрового учета объектов недвижимости — подготовкой межевых планов, технических планов для постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет, актов обследования — для снятия с учета. Поэтому на самом деле очень важно не ошибиться в выборе специалиста, который окажет вам услугу. Она должна быть абсолютно качественной. В этом смысле для предприятия это не является проблемой. Даже если ранее кем-то и допущена ошибка, за ним стоит целая организация, которая способна ее исправить и которая несет ответственность перед заказчиком как юрлицо. В отличие от многочисленных ООО и ИП, которые с потерей аттестата просто исчезают с рынка, и клиент остается один на один со своими проблемами. Мы и тут помогаем всем, кто к нам обращается за помощью.
Опасные перепланировки
— А кто сейчас отслеживает самовольные перепланировки в многоквартирных домах? Тоже кадастровый инженер?
— Непростой вопрос. Дело в том, что сегодня подготовку документов на объекты капитального строительства для постановки на кадастровый учет законодатель закрепил за кадастровыми инженерами. При этом сам кадастровый учет не интересуют детали, техническое состояние, физический износ здания или помещения. Важен факт того, что дом или квартира есть в принципе. Собственник может не заявить об изменении параметров квартиры, о выполненной им перепланировке и не обратиться за подготовкой технического плана по внесению изменений в сведения кадастра. Между тем вопросы перепланировок в многоквартирных домах коварны, тем паче что сами жильцы относятся к этому, как к ненужной бюрократии, и предпочитают делать все самостоятельно. При этом игнорируются не только интересы соседей и собственная безопасность, но прежде всего физические законы, в том числе закон всемирного тяготения. Не улыбайтесь! Я говорю вполне серьезно. Частный случай проявления этого закона — неминуемые разрушения после сноса несущих стен во имя дизайнерских решений. Проблемы возникают практически ежедневно — есть случай, когда в одном из многоквартирных домов хозяин перепланированной квартиры провалился к соседу вниз вместе со своим бассейном, который он незаконно обустроил. Хорошо, что этажом ниже в это время никого не было…
В проведении технической инвентаризации жилого фонда, отслеживании его технического состояния в первую очередь должны быть заинтересованы управляющие компании. БТИ раньше проводило периодические обследования жилого фонда и фиксировало его актуальное состояние, тем самым отслеживало самовольные перепланировки в квартирах. Только специалист с учетом сведений, содержащихся в архивах органов техинвентаризации, может грамотно провести такую работу. И мы опять приходим к началу нашего разговора: на все требуются профессионалы. Конечно, в вопросах перепланировок очень помогает архив предприятия, насчитывающий около 400 тысяч единиц хранения — настоящее богатство!
Бесценная оценка
— Сегодня у орловцев возникает немало вопросов в связи с тем, что налоговые органы стали начислять земельный налог исходя из кадастровой стоимости земельных участков, скоро это коснется и объектов капитального строительства. При этом была допущена масса ошибок в самой оценке имущества. Кто их может исправить?
— Тема оспаривания кадастровой стоимости сегодня действительно актуальна. На основе архивных материалов ГУП ОО «МР БТИ» опытные специалисты проведут независимую рыночную оценку любого объекта быстро и качественно. Отчеты наших оценщиков являются документальным подтверждением рыночной стоимости имущества заказчика и могут быть использованы во всех случаях обязательного проведения независимой оценки — будь то продажа, оформление залога, страхования, кредита и, конечно, для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.
— Накануне нового года губернатор Орловской области озвучил проблему: часть участков орловской земли зачастую не стоит на официальном учете, в результате деньги от ее использования получает не государство, а те, кто втихаря ею распорядился. Для изменения ситуации областная власть намерена привлечь космические технологии, чтобы увидеть наконец, что в Орловской области есть, а чего нет. А БТИ разве не может помочь навести в этом деле порядок?
— Да, губернатором области Вадимом Потомским в этой связи организована масштабная и системная работа. И приоритетное направление — максимальное вовлечение в оборот неиспользуемых или используемых не по назначению земельных участков, выявление самозахватов земли для дальнейшего распоряжения ими и, в конечном итоге, пополнения бюджетов различных уровней. А чтобы понять, что используется, а что — нет, и насколько законно, надо иметь не только сегодняшний «снимок», но и, условно говоря, вчерашний, и позавчерашний. Тогда можно сравнить и сделать какие-то выводы.
В свою очередь, мы обратились к заместителю председателя правительства Орловской области Михаилу Бабкину с предложением использовать мощный потенциал предприятия, опыт и знания наших специалистов для ускорения процесса вовлечения в оборот невостребованных земель сельскохозяйственного назначения, иных объектов недвижимости, которых действительно немало. Проведение инвентаризации и использование потенциала БТИ как инструмента в этом деле может существенно пополнить бюджет области. А это и наша задача, ведь Межрегиональное бюро технической инвентаризации — государственное предприятие Орловской области, и мы реализуем прежде всего государственные интересы.