Так не может быть, чтобы все УК страны состояли из бездельников или негодяев, — это очевидно. Как и то, что все сбои — системные и обусловленные именно тем законодательством, которое порой просто хочется взять и полностью отменить и принять новый Жилищный кодекс с правилами, которые будут гарантированно обеспечивать поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии. Но пока этого нет, ищем возможности и пытаемся сократить издержки. Впрочем, слово «пытаемся» относится большей частью к управляющим компаниям. Парадокс, но собственники жилья нередко находятся от этого процесса в стороне, хотя именно они платят деньги, на которые УК и оказывают свои услуги. Об этом мы и поговорим с гостем «МК Черноземье» — экспертом в области ЖКХ Борисом Кичкиным.
Коммерческий риск или хитрость законодателя?
— Борис Константинович, позвольте начать наш разговор с глупого вопроса: а за что мы все-таки платим управляющим компаниям?
— Вопрос совсем не глупый. Даже наоборот. При внимательном изучении положений действующих нормативных актов, устанавливающих перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме для управляющих компаний, можно заметить, что все они ориентированы на работы и услуги, направленные на нивелирование естественного износа — чтобы поддерживать МКД в «рабочем» состоянии, или на устранение аварийных ситуаций. Именно и только за это люди платят.
— А если хулиган выбил дверь в подъезде — это аварийная ситуация или «естественный износ»?
— Это вандализм.
— И какова доля средств, предусмотренная на устранение таких проблем?
— Никакая.
— Не поняла. Вы же вставите новую дверь не за свои деньги, а за деньги жильцов.
— Да, но такой строчки в договорах нет. И в тарифе такая плата не заложена. При этом только кажется, что случаи вандализма — единичны и не требуют каких-то серьезных вложений. Вот недавно в Северном районе города Орла какой-то хулиган выбил в подъезде оконную раму вместе со стеклом. Управляющую компанию просто замордовала жалобами одна из жительниц МКД — куда она только не писала! И УК была вынуждена потратить 48% собранных со всего дома средств — так много, потому что дом небольшой, — чтобы снять эту проблему, грозившую управляющей компании многотысячными штрафами. При этом на самом деле в доме есть более важная проблема — в соседнем подъезде постоянно забивается канализационная труба, слесари просто не вылезают из подвала. Но на решение данного вопроса теперь нет средств.
— То есть все зависит не от разумности, а от активности того или иного собственника?
— К сожалению, нередко — да.
— Но можно было пока не вставлять окно…
— Нельзя. Получено предписание, вслед за ним — штраф, а он может быть еще больше, чем потрачено средств на раму со стеклом. При этом штрафы, если вы не знаете, уплачиваются не из каких-то невесть чьих доходов, не из кармана управляющих компаний — они платятся из собранных собственниками средств на содержание, ремонт и управление их домом.
— А если установлен виновный?
— Его накажут в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, оштрафуют. Но этот штраф, как и тот, который платится по представлению надзорных органов, уйдет в областную казну, а не на счет многоквартирного дома.
— Засада.
— Системный просчет, причем осознанный. Я когда такие вопросы ставлю перед экспертами федерального уровня, мне отвечают: это коммерческие риски управляющих компаний. Это было б так, если бы УК были по-настоящему коммерческими структурами, зарабатывали на своей деятельности деньги. Но они лишь исполняют обязательства перед собственниками жилья в рамках договоров и тех сумм, которые платят жильцы. То есть там нет иных денег, если УК работает по закону. А значит, говорить о коммерческом риске просто смешно.
По итогам прошедшего года Первой управляющей компанией в Орле был проведен анализ доли вандализма в тех авариях, которые были ликвидированы в домах, ею обслуживаемых. В качестве инструмента, позволившего это сделать, применили Комплексную систему организации управления ЖКХ-РЕГИОН. Она наряду с учетом поступивших от населения заявок позволяет автоматизировать все этапы деятельности организаций, в том числе планирование, контроль исполнения, формирование и выпуск платежных документов. Одно из преимуществ Системы — возможность получить аналитические материалы по всем аспектам работы компании, включая детальное состояние каждого (!) из обслуживаемых домов. Анализу подлежали более 800 многоквартирных домов. Смотрели заявки по отказам электричества, канализации, лифтов. И оказалось, что каждая девятая работа, связанная с электричеством, — устранение проблемы, связанной с человеческим фактором, а не с естественным износом или аварией. В деле устранения канализационных неполадок собственники жилья виновны чаще — по их халатности проведена каждая седьмая работа. А уж с лифтом вовсе беда: каждый третий сигнал по вине человека, а в отдельные месяцы — чуть не каждый второй.
— А как за границей, которая нам пример во всем?
— Там в принципе иной подход. Недавно прочел в одной газете материал о том, как все устроено в социально ориентированной Швеции. Все по-другому. Купить квартиру, как шубу или пальто, там нельзя, в нагрузку к квартире вы получаете ответственность за свою долю в товариществе — там так называют объединение собственников жилья в МКД. Участники товарищества отвечают за уборку снега, за вывоз мусора, за благоустройство, за парковки для автомобилей — за все, что так или иначе касается дома и прилегающей к нему территории. Кстати, вам могут даже не продать квартиру, если вы не понравились коллективу «товарищей». А если все-таки вы ее купили, то вас «за плохое поведение» могут исключить из товарищества и заставить таким образом продать жилье. Играет роль все: от скандального характера до забывчивости закрывать краны. Если проблему нельзя решить увеличением месячных взносов и товарищество не может расплатиться по своим долгам, оно объявляет о банкротстве. В этом случае земля и недвижимость выкупается какой-нибудь компанией, и жильцы оказываются на улице, потому что они, являясь членами товарищества, отвечают за его долги собственным кошельком. Иными словами, ТАМ главный — собственник во всех смыслах. А у нас — непонятно даже кто. Наверное, тот, у кого горло покрепче.
В круге первом и втором
— Невероятно интересную тему вы подняли. А есть какие-то официальные данные, которые могли бы позволить говорить об этой проблеме именно как о системной, а не как о личностных характеристиках того или иного собственника, мнение которого иногда просто перевешивает нужды всех остальных?
— Конечно. Та же система ЖКХ-РЕГИОН дает ответ на ваш вопрос. Она четко показывает, какие приоритеты работ существуют в многоквартирных домах на самом деле, а какие «диктуют» собственники, исходя из своих умозаключений, «хотелок» и амбиций. Вот схемы. Первый круг — это то, что имеется на самом деле, исходя из техосмотров и реально выполненной работы по спасению домов от разрушений и возможных аварийных ситуаций. А второй круг — то, чего люди хотят и требуют, что предписали надзорные организации. Что называется, почувствуй разницу.
В жалобах и предписаниях, как видите, на первом месте — приведение в нормативное состояние «общедомовых нужд», то есть покрасить, побелить, заменить раму, перила — в общем, навести внешний марафет. Если у вас болит желудок, вам в голову не придет тратить последние деньги на помаду. Вы купите таблетки. А в системе ЖКХ подчас все наоборот. А причина одна: собственник не понимает, что это он — собственник, а не УК, не город, не еще кто-то, не понимает, какие проблемы первоочередные. Он не думает так, как думают, к примеру, собственники частных домов: те никогда не будут тратить деньги на покраску крыльца, если у них течет крыша или алюминиевая проводка рассыпалась. А в многоквартирных домах такой подход сплошь и рядом.
— И выход?
— Думать. Сохранять свое имущество. Слушать профессионалов. УК не враги собственникам — им, наоборот, чем лучше дом, тем проще работать. Но УК надо дать возможность сделать дом лучше или хотя бы приостановить процессы его старения. Кстати, практика показывает: там, где есть взаимопонимание, дома в лучшем состоянии.
