Как Курск стал эпицентром войны

* * *

Без ба­за­ра

Ес­ли до на­ча­ла ны­неш­не­го за­тяж­но­го кри­зи­са, де­ве­ло­пе­рам по­все­ме­ст­но, за ис­клю­че­ни­ем Мос­к­вы, бы­ло до­ста­точ­но воз­ве­с­ти тор­го­вый центр и сдать тор­го­вые пло­ща­ди в арен­ду, то сей­час они ищут все­воз­мож­ные пу­ти для удер­жа­ния по­зи­ций. Еще не­сколь­ко лет на­зад, боль­шин­ство по­тре­би­те­лей пред­став­ля­ло тор­го­вый центр весь­ма про­сто. Эта­кие рын­ки и ба­за­ры под кры­шей и с ев­ро­от­дел­кой экс-ки­о­с­ков и ларь­ков арен­да­то­ров. Ме­с­та, где мож­но бы­ло ку­пить не­об­хо­ди­мые то­ва­ры и в луч­шем слу­чае вы­пить ча­шеч­ку ко­фе, ус­тав от шум­ной тол­пы. К кон­цу пер­во­го де­ся­ти­ле­тия XXI ве­ка это пред­став­ле­ние кар­ди­наль­но из­ме­ни­лось.

Для при­вле­че­ния арен­да­то­ров и со­от­вет­ствен­но по­ку­па­те­лей де­ве­ло­пе­рам при­хо­дит­ся се­год­ня со­зда­вать из су­пер­мар­ке­тов и ги­пер­мар­ке­тов це­лые цен­т­ры раз­вле­че­ний, ко­то­рые по­тря­са­ют во­об­ра­же­ние рос­си­ян ог­ром­ны­ми раз­ме­ра­ми и не­обыч­ным ди­зай­ном. По су­ти, это це­лые го­ро­да с вод­ны­ми ка­на­ла­ми, ко­с­тю­ми­ро­ван­ны­ми шоу, те­а­т­раль­ны­ми пред­став­ле­ни­я­ми и вы­став­ка­ми.

Так, во­ро­неж­ский Си­ти-парк «Град» или «Го­род Ра­до­с­ти» на 3-м км ав­то­трас­сы «Во­ро­неж — Мос­к­ва» за­ни­ма­ет 203 ты­ся­чи ква­д­рат­ных ме­т­ров. Не бу­дем го­во­рить о ма­га­зи­нах и су­пер­мар­ке­тах, ос­та­но­вим­ся на оке­а­на­ри­у­ме и кон­церт­но-вы­ста­воч­ной пло­щад­ке Event Hall. Оке­а­на­ри­ум «Гра­да» — пер­вый в ЦФО об­ра­зо­ва­тель­но-раз­вле­ка­тель­ный ком­плекс пло­ща­дью 4400 ква­д­рат­ных ме­т­ров, в ко­то­ром пред­став­ле­ны ак­ва­ри­у­мы, ак­ва­тер­ра­ри­у­мы, во­лье­ры, а так­же экс­по­зи­ции «Ле­са и сте­пи», «По­ляр­ные во­ды», «Джун­г­ли» и «Мо­ря и оке­а­ны». Пло­щад­ка же Event Hall в 4850 ква­д­рат­ных ме­т­ров вме­с­ти­ла ог­ром­ные за­лы, три­бу­ну на 2200 че­ло­век и тан­це­валь­ный пар­тер на 5000 че­ло­век и по­зво­ля­ет про­во­дить му­зы­каль­ные кон­цер­ты, те­а­т­раль­ные по­ста­нов­ки, фе­с­ти­ва­ли, спор­тив­ные со­стя­за­ния, артвы­став­ки и дру­гие мас­со­вые ме­ро­при­ятия.

По это­му пу­ти по­шло и ру­ко­вод­ство кур­ской ком­па­нии «ГриНН» при от­кры­тии в мар­те 2016 го­да в Кур­ске су­пер­ре­ги­о­наль­но­го ком­плек­са «Ме­га­ГриНН». Де­ве­ло­пер не по­ску­пил­ся на девятиярус­ный бес­плат­ный пар­кинг, мас­су раз­вле­ка­тель­ных ус­луг для всех воз­рас­тов и та­кой низ­ко­рен­та­бель­ный вид биз­не­са, как дво­рец спор­та. Впро­чем, вряд ли в ка­че­с­т­ве при­ме­ра кур­ским де­ве­ло­пе­ром был ис­поль­зо­ван опыт Во­ро­не­жа. По­доб­ная кон­цеп­ция раз­ви­тия тща­тель­но «об­ка­та­на»

ГриН­Ном в Ор­ле и Бе­ло­го­ро­де и уже бы­ла вы­со­ко оце­не­на по эф­фек­тив­но­с­ти экс­пер­та­ми в сфе­ре ри­тей­ла.

Ги­б­рид­ная вой­на

По­яв­ле­ние по­доб­ных про­ек­тов для вла­дель­цев се­тей су­пер/ги­пер-мар­ке­тов ан­гар­но­го ти­па смер­ти по­доб­но. Имен­но по­это­му мно­гие тор­го­вые цен­т­ры, ко­то­рые не мо­гут са­мо­с­то­я­тель­но при­влечь арен­да­то­ров, вы­нуж­де­ны по­ку­пать фран­ши­зы, вкла­ды­вая ко­лос­саль­ные сред­ства и уве­ли­чи­вая сро­ки оку­па­е­мо­с­ти в два-три ра­за. Им при­хо­дит­ся за соб­ствен­ные сред­ства про­из­во­дить до­ро­го­с­то­я­щую от­дел­ку по ди­зайн-про­ек­ту парт­не­ров, за­ку­пать кол­лек­ции и рас­ши­рять соб­ствен­ную струк­ту­ру биз­не­са.

Та­ким пу­тем по­шли во­ро­неж­ский «Чи­жов», кон­ку­ри­ру­ю­щий с Си­ти-пар­ком «Град» и кур­ская «Ев­ро­па», не пре­кра­ща­ю­щая мно­го­лет­нюю «вой­ну» с кор­по­ра­ци­ей «ГриНН».

В по­го­не за «брен­да­ми» эти ри­тей­ле­ры за­клю­ча­ют ка­баль­ные для се­бя до­го­во­ры, при ко­то­рых воз­врат вло­жен­ных средств воз­мо­жен лишь че­рез очень дли­тель­ные сро­ки. На­при­мер, ли­де­ры рын­ка «Indetex», «LPP», «Н&М» вхо­дят в про­ект толь­ко с кон­т­ри­бу­ци­ей, то есть — с пол­ным воз­ме­ще­ни­ем за­трат не толь­ко на от­дел­ку, но и обо­ру­до­ва­ние, при этом ус­ло­вия аренд­ных вы­плат про­сто сим­во­ли­че­с­кие. И ес­ли во­ро­неж­ский «Чи­жов» при этом уси­лен­но про­дви­га­ет соб­ствен­ные брен­ды, та­кие как са­мый боль­шой в Ев­ро­пе арт-ре­с­то­ран «Ба­ла­ган», то кур­ская сеть «Ев­ро­па», пы­та­ясь «за­та­щить» все три брен­да в один из сво­их стро­я­щих­ся мол­лов, ли­ша­ет се­бя смыс­ла на су­ще­с­т­во­ва­ние в прин­ци­пе. Ес­ли эти брен­ды и ре­шат­ся встать по-со­сед­ству, то в ев­ро­пей­ских апар­та­мен­тах они зай­мут бо­лее 60% пло­ща­ди. А зна­чит, сро­ки оку­па­е­мо­с­ти про­ек­та за­шка­лят за сто лет. До­б­ро­воль­ное же ли­ше­ние «Ев­ро­пой» се­бя ос­нов­но­го за­ра­бот­ка мгно­вен­но при­ве­дет к пре­кра­ще­нию кре­ди­то­ва­ний бан­ка­ми и воз­мож­но­с­ти даль­ней­ше­го де­фол­та ком­па­нии. По вер­сии спе­ци­а­ли­с­тов, вла­де­лец се­ти «Ев­ро­па» по­ни­ма­ет эти ри­с­ки и бле­фу­ет, чтоб удер­жать ры­нок.

Без­ус­лов­но, «Ев­ро­па» по­ни­ма­ет слож­ность кри­зис­ной си­ту­а­ции, ко­то­рую усу­губ­ля­ют «ка­баль­ные» ус­ло­вия фе­де­раль­ных арен­да­то­ров и по­яв­ле­ние «пе­ред но­сом» мон­стра, ана­лог ко­то­ро­го в Бел­го­ро­де и Ор­ле уже «уло­жил на ло­пат­ки» всех кон­ку­рен­тов. По­это­му кон­ку­рент­ная вой­на ме­нед­ж­мен­том этой се­ти ве­дет­ся впол­не в ду­хе со­вре­мен­но­с­ти и но­сит ги­б­рид­ный ха­рак­тер. Что по­дра­зу­ме­ва­ет не толь­ко борь­бу ав­то­ри­те­тов и фи­нан­со­вых воз­мож­но­с­тей, но и ис­поль­зо­ва­ние та­ких средств, как де­зин­фор­ма­ция и це­но­вой дем­пинг. Так, на­при­мер, в хо­де под­го­тов­ки этой пуб­ли­ка­ции вы­яс­ни­лось, что ком­па­ни­я­ми «LC Wikiki» и «Inditex» (бренды Zara&Bershka — прим. ред.) фью­чер­сные до­го­во­ры с «Ев­ро­пой» не за­клю­ча­лись. Меж­ду тем на строй­ке но­во­го цен­т­ра «Ев­ро­пы» в Кур­ске раз­ме­ще­ны ло­го­ти­пы этих ком­па­ний как бу­ду­щих арен­да­то­ров. По­доб­ные дей­ствия впол­не мо­гут по­до­рвать до­ве­рие к де­ве­ло­пе­ру как фе­де­раль­ных, так и ре­ги­о­наль­ных арен­да­то­ров.

Хо­тя по­след­ним и так при­хо­дит­ся не­слад­ко. В слу­ча­ях от­кры­тия арен­да­то­ра­ми «Ев­ро­пы» ма­га­зи­нов в кон­ку­ри­ру­ю­щих цен­т­рах, им тот­час вру­ча­ют­ся уве­дом­ле­ния о рас­тор­же­нии до­го­во­ров арен­ды.

«Ев­ро­пейск» или «ГриННбург»?

Что ка­са­ет­ся це­но­во­го дем­пин­га, то по­яв­ле­ние в том же Кур­ске, на­при­мер, су­пер­ре­ги­о­наль­но­го ком­плек­са «Ме­га­ГриНН», за­пол­не­ние ко­то­ро­го на се­год­няш­ний день по оцен­кам спе­ци­а­ли­с­тов ва­рь­и­ру­ет­ся в пре­де­лах 70 про­цен­тов, соб­ствен­но, и ста­ло при­чи­ной рез­ко­го сни­же­ния сто­и­мо­с­ти ква­д­рат­но­го ме­т­ра тор­го­вых пло­ща­дей. В те­че­ние пер­вых двух ме­ся­цев ра­бо­ты «Ме­га­ГриН­На» один из стра­те­ги­че­с­ки важ­ных ТЦ «Ев­ро­пы» мгно­вен­но по­те­рял сра­зу 11 арен­да­то­ров. Удер­жать ос­тав­ших­ся уда­лось, лишь сни­зив став­ку до 4 с не­боль­шим дол­ла­ров за ква­д­рат­ный метр. Но эта ме­ра яв­ля­ет­ся ма­ло­эф­фек­тив­ной.

В дру­гом клю­че­вом цен­т­ре се­ти, не­смо­т­ря на це­но­вой дем­пинг, от арен­ды около 1500 ква­д­рат­ных ме­т­ров уже от­ка­за­лись пред­ста­ви­те­ли раз­лич­ных ме­бель­ных ком­па­ний и в про­цес­се пе­ре­ез­да на­хо­дит­ся су­пер­мар­кет стро­и­тель­ных ма­те­ри­а­лов и то­ва­ров для до­ма «Строй­ар­се­нал», ос­во­бож­да­ю­щий око­ло 8 тыс. кв. м, а это 60% арен­до­п­ри­год­ных пло­ща­дей цен­т­ра. Сто­ит, впро­чем от­ме­тить, что столь же со­кру­ши­тель­но уда­ри­ло от­кры­тие «су­пер­ре­ги­о­на­ла» в Кур­ске и по тор­го­вым цен­т­рам соб­ствен­ной се­ти — рын­ку «Но­вый» и тор­го­во-раз­вле­ка­тель­но­му ком­плек­су «ГриНН» на ули­це Дзер­жин­ско­го.

Без­ус­лов­но, что «Ме­га­ГриН­Ну», чье от­кры­тие со­сто­я­лось в пе­ри­од, ко­г­да боль­шин­ство ри­тей­ле­ров пре­кра­ти­ло раз­ви­тие в ре­ги­о­ны, не удаст­ся за­вер­шить кон­ку­рент­ную вой­ну яр­ким блиц-кри­гом, как это про­изо­шло в Бел­го­ро­де и Ор­ле. Да и из ска­зан­но­го вы­ше, оче­вид­но, что «Ев­ро­па», за ми­нув­шие го­ды за­няв­шая кур­ский ры­нок, вы­пу­с­кать его из рук не же­ла­ет и бу­дет пы­тать­ся удер­жать плац­дарм лю­бой це­ной. По­мнит­ся, с год на­зад, в од­ной из соц­се­тей из­ве­ст­ный бло­гер и пу­те­ше­с­т­вен­ник по­шу­тил как-то, что Курск уже впо­ру пе­ре­име­но­вать в Ев­ро­пейск.

Вы­яс­нить, есть ли у ру­ко­вод­ства «ГриН­На» на­ме­ре­ние пе­ре­име­но­вать сто­ли­цу Со­ло­вь­и­но­го края в ГриННбург, нам не уда­лось. Пе­ре­ждет ли ГриНН труд­ные вре­ме­на или не по­ску­пит­ся пой­ти на ус­туп­ки пе­ред не­про­сты­ми ус­ло­ви­ями фе­де­раль­ных арен­да­то­ров, од­но­вре­мен­но за­пу­с­тив ре­ги­о­наль­ные ком­па­нии на льгот­ных ус­ло­ви­ях на­зло сво­е­му за­кля­то­му «ев­ро­пей­ско­му» дру­гу? — рас­крыть свои пла­ны и ком­мен­ти­ро­вать си­ту­а­цию ру­ко­вод­ство ком­па­нии «ГриНН» от­ка­за­лось.

Как бы там ни бы­ло, по оцен­ке экс­пер­тов, в кри­зис вы­жи­вут ис­клю­чи­тель­но со­ци­аль­но-ори­ен­ти­ро­ван­ные про­ек­ты с на­иболь­шим ко­ли­че­с­т­вом ус­луг в од­ном ме­с­те, круп­ные, гиб­кие и яс­но по­ни­ма­ю­щие по­треб­но­с­ти арен­да­то­ра и ко­неч­но­го по­тре­би­те­ля. В кри­зис по­ку­па­тель вы­би­ра­ет сер­вис по до­ступ­ной це­не. И в це­лом се­год­ня по­тре­би­те­ли в ре­зуль­та­те «бит­вы ги­ган­тов» по­лу­ча­ют пре­крас­ные ус­ло­вия и це­ны для по­ку­пок.

Рей­тинг не на за­каз и без про­плат

За­вер­шить на­ше эко­но­ми­че­с­кое ис­сле­до­ва­ние на пред­мет то­го, ка­кие из тор­го­во-раз­вле­ка­тель­ных цен­т­ров Чер­но­зе­мья яв­ля­ют­ся ли­де­ра­ми рын­ка, мы ре­ши­ли не опи­ра­ясь на ис­сле­до­ва­ния раз­лич­ных мар­ке­тин­го­вых агентств, а со­ста­вив соб­ствен­ный рей­тинг. Для это­го бы­ли вы­бра­ны семь ТРЦ — Молл «Пуш­кин­ский» на ули­це Ле­ни­на, Shopping Centre «Ев­ро­па» на Мо­с­ков­ской пло­ща­ди и «Ме­га­ГриНН» на ули­це Кар­ла Марк­са в Кур­ске, «Си­ти-парк «Град» и ТРЦ «Мо­с­ков­ский про­с­пект» в Во­ро­не­же, а так­же «Си­ти Молл» в Бел­го­ро­де и ТРЦ «РИО» в Ор­ле.

Оце­ни­ва­ли, как в шко­ле, по пя­ти­бал­льной шко­ле, об­ра­щая вни­ма­ния на сле­ду­ю­щие клю­че­вые по­ка­за­те­ли:

ло­ка­ция (ме­с­то рас­по­ло­же­ния),

подъ­езд­ные пу­ти (удоб­ство подъ­ез­да),

пар­ков­ка (ко­ли­че­с­т­во пар­ко­воч­ных мест и удоб­ство раз­ме­ще­ния),

пла­ни­ров­ка,

кон­цеп­ция (до­пол­ни­тель­ные ус­лу­ги),

со­ци­аль­ная на­прав­лен­ность (ак­ва­ри­у­мы/фон­та­ны/сце­ны/ме­с­та от­ды­ха/спорт/про­гу­лоч­ные ули­цы и т.д.).

Ока­за­лось, что кур­ские «Пуш­кин­ский», Shopping Centre «Ев­ро­па» и «Ме­га­ГриНН» име­ют од­ни из са­мых удач­ных мест рас­по­ло­же­ния, за что они и по­лу­чи­ли твер­дые пя­тер­ки. До­брать­ся до ТРЦ «Мо­с­ков­ский про­с­пект» в Во­ро­не­же ока­за­лось не так-то про­сто, за что мы и по­ста­ви­ли чет­вер­ку. В Бел­го­ро­де «Си­ти Молл» ока­зал­ся еще ме­нее до­ся­га­ем — за­слу­жен­ная трой­ка. А вот ор­лов­ский ТЦ «РИО» во­об­ще не спра­вил­ся с «за­да­ни­ем» и по­лу­чил двойку.

Удоб­но подъ­ез­жать ока­за­лось к «Ме­га­ГриНН» в Кур­ске, «Си­ти-парк Град» в Во­ро­не­же, «РИО» в Ор­ле и «Си­ти Молл» в Бел­го­ро­де, что и бы­ло оце­не­но на­ми выс­шим бал­лом. «Мо­с­ков­ский про­с­пект» в Во­ро­не­же и «Пуш­кин­ский» в Кур­ске ос­та­лись в се­ред­няч­ках, за что и по­лу­чи­ли чет­вер­ки. Shopping Centre «Ев­ро­па» ока­зал­ся не са­мым ком­форт­ным для подъ­ез­да, двой­ка.

За­тем мы по­смо­т­ре­ли на бо­лез­нен­ный для жи­те­лей лю­бо­го го­ро­да по­ка­за­тель — пар­ков­ки: на­шли ли­де­ров и дво­еч­ни­ка, прав­да, од­но­го. Без­опас­но и бес­проб­лем­но ос­та­вить свой ав­то­мо­биль в «Ме­га­ГриНН» в Кур­ске, «Си­ти-парк Град» в Во­ро­не­же, «РИО» в Ор­ле и «Си­ти Молл» в Бел­го­ро­де. За­слу­жен­ная пятерка. «Мо­с­ков­ский про­с­пект» в Во­ро­не­же и «Пуш­кин­ский» в Кур­ске по­лу­чи­ли твер­дые чет­вер­ки, а вот у Shopping Centre «Ев­ро­па» в Кур­ске въезд на пар­кинг, мяг­ко го­во­ря, за­труд­нен. Что ка­са­ет­ся внеш­ней пар­ков­ки, то нуж­но хо­ро­шень­ко по­ду­мать над судь­бой сво­е­го же­лез­но­го дру­га и быть го­то­вым к штра­фу или уве­дом­ле­нию об эва­ку­а­ции, за что мы и ста­вим, не со­мне­ва­ясь, двой­ку.

Та­кой по­ка­за­тель, как пла­ни­ров­ка, ни у од­но­го из цен­т­ров не за­слу­жил выс­шей от­мет­ки, как и худ­шей, впро­чем. По­это­му все тор­го­вые цен­т­ры из спи­с­ка по­лу­ча­ют че­ты­ре.

Кар­ди­наль­но раз­ны­ми ока­за­лись оцен­ки по кри­те­рию «кон­цеп­ция». От­лич­ни­ков ока­за­лось все­го двое: «Ме­га­ГриНН» в Кур­ске и «Си­ти-парк «Град» в Во­ро­не­же. «Мо­с­ков­ский про­с­пект» в Во­ро­не­же стал хо­ро­ши­с­том, а «Пуш­кин­ский» в Кур­ске, Shopping Centre «Ев­ро­па» в Кур­ске, «Си­ти Молл» в Бел­го­ро­де и «РИО» Орел на до­пол­ни­тель­ные ус­лу­ги ока­за­лись не силь­ны, за что и по­лу­чи­ли трой­ки.

Воз­мож­ность при­ят­но от­дох­нуть и раз­влечь­ся ока­за­лась на­илуч­шей в «Си­ти-парк «Град» в Во­ро­не­же и в кур­ском «Ме­га­ГриН­Н» — мы ста­вим пять. Не­пло­хим по на­ли­чию ме­с­та от­ды­ха и раз­вле­че­ния ока­зал­ся «Мо­с­ков­ский про­с­пект» в Во­ро­не­же — четыре. «Пуш­кин­ский» в Кур­ске, «Си­ти Молл» в Бел­го­ро­де и «РИО» в Ор­ле по­лу­чи­ли «удов­лет­во­ри­тель­но», то есть три. А вот Shopping Centre «Ев­ро­па» в Кур­ске ока­зал­ся на­ибо­лее худ­шим ме­с­том для от­ды­ха и про­гул­ки с де­ть­ми, по­это­му мы не по­ску­пи­лись на двой­ку.

Ес­ли про­ве­с­ти про­стые ма­те­ма­ти­че­с­кие под­сче­ты, то по­лу­ча­ет­ся:

«Мега­ГриНН» в Кур­ске — 29

«Си­ти-парк «Град» в Во­ро­не­же — 27

«Мо­с­ков­ский про­с­пект» в Во­ро­не­же — 24

«Си­ти Молл» в Бел­го­ро­де — 23

«РИО» в Ор­ле — 22

«Пуш­кин­ский» в Кур­ске — 19.

Аут­сай­де­ром сре­ди тор­го­во-раз­вле­ка­тель­ных цен­т­ров ока­зал­ся Shopping Centre «Ев­ро­па» — 18. Впро­чем, впол­не воз­мож­но, в 2018 го­ду его де­ве­ло­пер ис­пра­вит си­ту­а­цию, ес­ли смо­жет удер­жать кур­ский ры­нок и за­пу­с­тить в за­яв­лен­ные сро­ки центр раз­вле­че­ний, стро­я­щий­ся не­по­да­ле­ку от ны­неш­не­го «дво­еч­ни­ка».