Повсеместно сложилась парадоксальная ситуация, близкая к абсурду: чем активнее и настойчивее собственник жилья жалуется контролирующим органам на свою УК, тем больше он наказывает сам себя, отдавая собственные деньги для уплаты штрафов бюджетам различных уровней. А вот собственный счет многоквартирного дома ровно на столько же скудеет — порой так, что «содержать и ремонтировать» уже просто не на что. Складывается впечатление, что власть просто нашла еще один способ пополнения казны за счет населения. О последних новациях в сфере ЖКХ «МК Черноземье» беседует с экспертом Борисом Кичкиным.
Главное, чтоб глаз радовало?
— Борис Константинович, что происходит? Новый год с подачи правительства РФ начался с игнорирования показаний приборов учета в местах общего пользования и введения необоснованных нормативов, из-за чего плата за ОДН повысилась в разы. Едва отбились, хотя и не до конца, от этой напасти, пришла другая — в виде усиления контроля за деятельностью УК. Вроде все правильно: есть орган, куда можно пожаловаться, люди туда обращаются, чтобы понудить УК исправить какую-то критичную ситуацию, контролеры понуждают обслуживающую организацию отреагировать на замечания жильцов и параллельно штрафуют за то, что та или иная работа не была сделана вовремя. И в то же время — все неправильно. Я знаю, что вы проанализировали немало конкретных ситуаций. Можете поделиться выводами?
— Возьмем последнюю информацию местных СМИ, которые радостно сообщили о том, как по представлению жилинспекции суд оштрафовал УК «ЖЭУ 21» штрафом в 125 тыс. руб. за отсутствие в многоквартирном доме рам, выбитые стекла и оторванные перила. Речь идет о доме по адресу: ул. Кромская, 7. Дом 1975 года постройки, пять этажей, один подъезд. Это общежитие, в котором общая площадь жилых помещений составляет 2562,13 кв. м, а площадь помещений, входящих в состав общего имущества, — 1949,5 кв. м. Понятное дело, что ЖЭУ 21 не било стекла и не отрывало перила — это уж на совести жильцов и их гостей. Но оно имело достаточно полный анализ проблем этого дома. Прежде всего, задолженность дома по коммуналке — 890 тыс. Из них 320 тыс. — по нежилым помещениям. То есть люди не платят за содержание и ремонт собственного жилья, но хотят, чтобы все ремонтировалось. Тем не менее, исходя из существующих реальных проблем — дом-то старый, планировалось, что за год здесь, к примеру, отремонтируют оборудование и системы инженерно-технического обеспечения, входящие в состав общего имущества, на 88,1 тыс. руб. и проведут работы по содержанию и ремонту конструктивных элементов (несущих и ненесущих конструкций) на 39,4 тыс. руб. И тут — штраф. И вся запланированная на устранение действительно серьезных недостатков сумма ушла в счет оплаты «жалобы». Дом будет продолжать разваливаться, но зато с новыми стеклами и обновленными перилами. А бюджет обогатился на 125 тыс.
Я не поленился — проанализировал предписания, которые выдают контролирующие организации УК. Вот дом на Полесской,12 в Орле. Самая главная проблема здесь — старая алюминиевая проводка. Именно по этому поводу зарегистрировано наибольшее количество обращений жильцов в УК — 32%, на втором месте — обращения по поводу благоустройства (13%), затем — проблемы с водоснабжением (12% обращений). Вот куда надо вкладывать средства, собираемые за коммуналку. Однако контролирующие организации это не интересует. Они понуждают УК тратить деньги на… ремонт подъезда №2 — потому что кто-то написал про это жалобу. То же самое по ул. Революции, 5, по ул. Латышских стрелков, 16. Если сравнить дом с человеком, то это все равно, что голый и босой потратил бы последние деньги на шляпку. Я уже не говорю о штрафах.
И в целом картина распределения работ по заявкам жильцов резко отличается от распределения работ по предписаниям контролеров. Для последних прежде всего важно внутреннее благоустройство — 72% предписаний именно об этом, тогда как предписания по поводу электроэнергии составляют лишь 2%, холодного водоснабжения — 0%, отопления — 4%. Между тем, судя по заявкам, людей в областном центре больше всего волнуют именно проблемы электроэнергии (24%), лифтов (12%), холодного водоснабжения (9%) и т.д. Из чего следует простой вывод: предписания контролеров основаны исключительно на визуальной оценке проверяющих без фактического анализа необходимых работ на конкретных многоквартирных домах.
К слову, я поинтересовался, что за специалисты проверяют работу УК. Зашел на сайт, посмотрел требования к конкурсантам — претендентам на должность инспекторов жилинспекций. Оказывается, главное — наличие высшего образования. То есть не строительного даже и не инженера-эксплуатационщика, а просто высшее — педагога, к примеру, или художника. Странное отношение, не правда ли? Вот никому не придет в голову «контролировать» того же художника, или стоматолога, или строителя. А тут — все горазды, притом что никто ничего не смыслит в том, как и чем «живет» многоэтажный дом. Не оттого ль и предписания — о чем вижу?
Вы почитайте: в декабре контролеры пишут: покрасить наружные трубы газопровода до марта. Вопрос: какой нормальный человек красит трубы зимой? А ведь это — деньги собственников.
— Но тогда в чем смысл? Навести внешний глянец, снять штрафы, наполнить казну?
— Не знаю. Но посмотрите, что сейчас происходит в стране: в Курганской области уже собрали с УК штрафов 16 млн руб., в Ростовской — 18 млн, в Новосибирской — 24 млн руб. По всей стране идет просто грабеж управляющих организаций. Но ведь это не УК грабят, это у населения забирают последнее. Я понимаю: в стране кризис, казну надо чем-то наполнять. Но не за счет же и без того бедствующей коммуналки! Вы посмотрите: у нас же дома рушатся! Уфа, Волгоград… Это какое-то безумие, которое, если не остановить, приведет к тяжелейшим последствиям. Бог с ними, с управляющими организациями, но обескровливают систему, пусть скудного, но самофинансирования «жизни» многоквартирных домов, и это уже ни в какие ворота.
«Путь у нас верный, да направление не то»
— Борис Константинович, но все же начистоту. Управление многоквартирным домом — это бизнес. Было бы иначе — у нас бы ни одной УК в стране не было. Может, бизнес мог бы поделиться с собственниками жилья?
— Это самое большое заблуждение. Все СМИ, чиновники всех уровней рассказывают об управляющих организациях, которые сосут кровь с бедных жильцов, обогащаются за их счет и ничего не делают. При этом во всей стране вы не сыщете ни одной образцовой УК.
Почему? Да потому что таковой в парадигме российского законодательства стать невозможно. Жилищный кодекс представляет это как бизнес. Между тем Гражданский кодекс четко дает понимание того, что по факту это не коммерческая структура, а учреждение. Какая может быть коммерция там, где главный и единственный доход — плата собственников на содержание и ремонт их же многоквартирного дома? При этом этих средств катастрофически не хватает не то что для полноценного исполнения данной услуги — даже для поддержки МКД в безаварийном состоянии, а ведь износ большинства многоквартирных домов в Орле, к примеру, составляет от 60 до 90%. Где тут бизнес, позвольте спросить? Сплошь выполнение социальных функций. И за то, что государство возложило эту абсолютно непосильную ношу на жильцов и обслуживающие их организации, их всех еще и поносят на каждом совещании, а теперь еще и разоряют. Ну разорят. А дальше-то что? В Орле к тому же у депутатов есть мода зарабатывать политический капитал на отказе в индексации тарифа на жилищную услугу, даже на размер инфляции. В результате тариф на обслуживание жилья не повышался уже три года, в то время как цена на электроэнергию, газ и воду растет 2 раза в год.
— Хороший вопрос. Дальше-то что?
— Надо остановиться. Остановиться в непомерном нормотворчестве и установить четкие рамки правоотношений между собственниками, управляющими организациями и государством. А также осознать, что карательная функция контролирующих организаций в прямом смысле слова опасна для МКД. Усилия контролеров должны быть направлены на предотвращение аварийных ситуаций и обеспечение безопасности людей, а не на достижение внешнего марафета и самопиара. Да, для этого придется вникать в проблемы, искать экспертов и т.д. Но это именно тот случай, когда нужно взять ответственность на себя, а не надеяться на собственников жилья и УК. Иначе нас ждет в ЖКХ еще не одна катастрофа.
